טעות עו"ד - אי ביטול משכנתא
ובו יבואר: א. קונה ששילם את מלוא התמורה והמוכר לא סילק את המשכנתא, את מי עליו לתבוע. ב. כיצד יש להעביר את כספי התמורה כאשר על הדירה רובצת משכנתא. ג. מדוע על עורך הדין להחזיק בנאמנות את הסכום הדרוש לסילוק המשכנתא ולהעבירו ישירות לבנק. ד. מה ההבדל בין אחריות המוכר לאחריות עורך הדין כאשר המשכנתא לא סולקה. ה. האם ניתן לתבוע עורך דין שהתרשל וגרם נזק לקונה. ו. מה יעשה הקונה כאשר המוכר טוען שאין לו כסף לשלם. ז. מדוע על הקונה לבדוק בעצמו את פעולות עורך הדין ולא לסמוך עליו בעיניים עצומות.
──────────────◇
השואל: קניתי דירה שיש עליה משכנתא של מיליון שקלים. לאחר ששילמתי את מלוא התמורה למוכר, נודע לי שאי־אפשר לרשום את הדירה על שמי בטאבו, משום שהמשכנתא על סך מיליון שקלים עדיין רשומה. האם לתבוע את עורך הדין בבית דין?
הרב: האם ביקשת מהמוכר למחוק את המשכנתא?
השואל: ודאי שביקשתי, אך הוא דוחה אותי חודשים רבים. את הכסף שנתתי לו איני צופה לראות חזרה?
הרב: האם המוכר מודה שקיבל את מלוא התמורה?
השואל: ודאי. הוא חתם על קבלת התמורה, ואף התחייב בחוזה לסלק לאלתר את המשכנתא?
הרב: אם כן, מדוע אתה מבקש לתבוע את עורך הדין ולא את המוכר?
השואל: באמת אני מסתפק – את מי לתבוע, וממי אוכל להוציא את נזקי?
הרב: נעשה סדר: מי שגזל את כספך הוא המוכר, שחייב היה לסלק את המשכנתא. בידך שטר המחייב את המוכר במיליון שקלים. אם כן, הרמאי האמיתי הוא המוכר. אלא שעורך הדין פשע בעבודתו.
השואל: מדוע הרב פוסק בבירור שעורך הדין פשע, הרי המוכר התחייב לסלק את המשכנתא?
הרב: עורך הדין אחראי היה על כספך. היה עליו להחזיק את סכום המיליון בנאמנות בידו, ולהעבירו ישירות לבנק לסילוק המשכנתא בהסכמת המוכר. במעמד זה בבנק נמסר הכסף, והמשכנתא נמחקת.
השואל: אם כן, מה ההבדל בין המוכר לעורך הדין?
הרב: ההבדל גדול. המוכר הוא הגזלן והרמאי; עורך הדין אינו רמאי אלא רשלן, שפשע בעבודתו וגרם לך נזק.
השואל: תכלית – מה עלי לעשות?
הרב: תחילה תתבע את המוכר לדין תורה.
השואל: אך המוכר טוען שאין לו כסף?
הרב: אין זה משנה. עליך לקבל פסק דין מבית דין שהוא חייב לך מיליון שקלים, ולאשרו בערכאות. כך יהיה המוכר משועבד לך על פי חוק, ותוכל לגבות ממנו בהוצאה לפועל מכל נכסיו והכנסותיו.
השואל: ומה לגבי עורך הדין – יצא נקי?
הרב: לא. גם אותו תוכל לתבוע על רשלנותו. אולם איני יכול לקבוע מראש את חיובו, שכן יתכנו צדדים לפטור.
השואל: שומו שמים! אדם משלם במיטב כספו, שוכר עורך דין, ובסוף נותר קרח מכאן ומכאן?
הרב: אין זה נכון. אפשר לרכוש דירה – אך יש לבקר את אנשי המקצוע. אסור היה לך לסמוך בעיניים עצומות על עורך הדין, בלא לוודא שסכום המיליון מופקד בידו בנאמנות, ולא הועבר ישירות למוכר.
השואל: מי אני שאבדוק אנשי מקצוע!?
הרב: גם אתה יכול לבדוק. עורך הדין מטפל בעשרות תיקים, ועלול לשגות. ואילו אתה מטפל רק בתיק שלך, ועליך מוטלת החובה לעקוב ולבדוק. כך תימנע מהפסדים גדולים.
כללים משפטיים
אחריות המוכר
הקונה דירה שיש עליה משכנתא ושילם את מלוא התמורה לפני שסולקה המשכנתא, והמוכר לא רוצה לסלקה, המוכר נושא בחובה לסלק את המשכנתא, ומשלא עשה כן – הוא הרמאי והגזלן, וחייב לשלם את מלוא הסכום.
אחריות עורך הדין
עורך הדין אינו הרמאי, אך רשלן. חובתו הייתה לשמור את כספי הקונה בנאמנות, ולהעבירם ישירות לבנק לסילוק המשכנתא.
חובת תביעה נגד המוכר
הקונה חייב לפנות תחילה לבית דין נגד המוכר, לקבל פסק דין, לאשרו בערכאות, ולגבות בהוצאה לפועל מכל נכסי המוכר.
תביעה נגד עורך הדין
אפשר להגיש תביעה גם נגד עורך הדין על רשלנותו, אולם תוצאת פסק הדין תלויה בנסיבות, ולעיתים יתכן שיהיה פטור.
חובת בקרה על אנשי מקצוע
אין לסמוך בעיניים עצומות על אנשי מקצוע. על הקונה מוטלת החובה לוודא כי כספי הרכישה מופקדים בנאמנות אצל עורך הדין ולא מועברים ישירות למוכר.
מניעת הפסדים
מעקב ובדיקה אחר פעולות אנשי מקצוע מונעים הפסדים ממוניים גדולים.
שאלות ותשובות לסיכום
שאלה: הקונה דירה שיש עליה משכנתא, מי אחראי למחיקת המשכנתא?
תשובה: המוכר – הוא מחויב לסלקה בד בבד עם קבלת התמורה.
שאלה: האם עורך הדין אחראי לנזק?
תשובה: כן, באשר התרשל בכך שלא החזיק את הכסף בנאמנות ולא דאג למחיקת המשכנתא.
שאלה: ממי יש לתבוע תחילה?
תשובה: מן המוכר, שהוא הרמאי. לאחר מכן ניתן לתבוע גם את עורך הדין.
שאלה: מה עלי לעשות אם המוכר טוען שאין לו כסף?
תשובה: לקבל פסק דין מבית דין, לאשרו בערכאות, ולפעול בהוצאה לפועל נגד נכסיו והכנסותיו.
שאלה: כיצד ניתן למנוע מקרים דומים בעתיד?
תשובה: לבדוק אחר אנשי המקצוע, לוודא שכספי הרכישה מופקדים בנאמנות עד למחיקת המשכנתא.
