Перед нами интересный спор, возникший между арендатором и арендодателем. А дело было так: Реувен выставил свой склад на сдачу в аренду, и Шимон решил его арендовать. Они договорились об аренде склада сроком на два года за 2 000 шекелей в месяц.
Сразу после получения ключа Шимон занялся ремонтом и строительством и начал перестраивать помещение. За несколько месяцев работы он практически полностью изменил его облик и превратил склад в новую и просторную жилую квартиру: с тремя комнатами, кухней, столовой зоной, новыми полами и дверями, новой системой освещения и т. д.
Всё это время Шимон не рассказывал Реувену о ремонте (хотя следует отметить, что Шимон поступил неправильно, поскольку не попросил у Реувена разрешения на проведение изменений в арендуемом помещении).
И только после окончания работ Шимон пригласил Реувена посмотреть на его новое владение. Реувен был поражён, увидев великолепную квартиру… Не скрывая своего восторга Реувен поблагодарил Шимона.
Тогда Шимон сообщил ему:
— Дорогой друг, ты должен заплатить мне за улучшение помещения и превращение его в квартиру. Расходы на ремонт составили 100 000 шекелей.
— Я с удовольствием заплачу тебе, — ответил Реувен, — однако теперь мне придётся взимать с тебя более высокую арендную плату, соответствующую стоимости аренды новой квартиры. Сейчас аренда такой квартиры стоит как минимум 5 000 шекелей в месяц. Это сумма, которую я отныне требую платить.
Шимон возмутился:
— Но ведь между нами был заключен договор на два года! В течение срока аренды ты не имеешь права менять сумму, о которой мы договорились! Более того, я сделал тебе большое одолжение, превратив помещение склада в красивую и просторную квартиру, и я даже не знал, что с меня будут взимать арендную плату выше той, о которой мы договорились!
Реувен ответил ему:
— За проделанную тобой работу я заплачу в полном объеме, но и ты должен будешь платить арендную плату в соответствии с тем удовольствием, которое ты получаешь от проживания в новообразованной квартире.
На чьей стороне закон?
Ответ: В «Шульхан Арухе» (раздел «Хошен Мишпат») объясняется, что если арендодатель заранее заключил с арендатором договор об аренде квартиры на определенный срок, а затем, в течение срока аренды, цены на квартиры и аренду в данном месте выросли, и вследствие этого арендодатель хочет повысить арендную плату, то в течение установленного срока аренды арендодатель не имеет права менять цену.
Причина заключается в принципе, который гласит: «аренда на её срок подобна продаже». Иными словами, арендатор считается как бы «купившим» право пользования квартирой на определенный срок. А после заключения такой сделки изменить согласованную цену уже нельзя.
И можно было бы утверждать то же самое и в нашем случае: после того как арендодатель и арендатор договорились о размере арендной платы на два года, арендодатель не может изменить цену в течение установленного срока аренды и имеет право повысить её только после окончания срока договора.
Однако видится, что нельзя полностью сравнивать приведенный случай из «Шульхан Аруха» с нашей ситуацией.
В «Шульхан Арухе» речь идёт о случае, когда условия аренды касаются квартиры, в которой не произошло никаких изменений. Поэтому даже если цены на квартиры в данном районе выросли, арендатор может утверждать, что в течение всего срока аренды он имеет право продолжать пользоваться квартирой за ту сумму, которая была согласована с арендодателем изначально, ведь повышение стоимости квартиры произошло уже после заключения договора.
Однако в нашем случае ситуация иная. Договор аренды изначально касался склада, а сейчас, как говорится, «сюда пришло новое лицо» — то есть помещение полностью изменилось и превратилось в другое помещение: в жилую квартиру.
Поэтому арендодатель вправе сказать: «Мы не договаривались об аренде такого объекта, ведь теперь речь идет уже не о складе, а о полноценной жилой квартире, и теперь, поскольку я оплачу произведенные улучшения, а также и ты сам хочешь жить в нормальной, благоустроенной и достойной квартире, а не на складе, я требую, чтобы ты платил арендную плату в соответствии со стоимостью аренды новообразованной квартиры.
Итог: Арендодатель имеет право потребовать получение арендной платы в соответствии со стоимостью аренды жилой квартиры.
Источник: «Ахат Шаальти», т. 6